“La rentabilidad no es solo una herramienta reveladora, sino que es vital para el análisis de una inversión. Esto nos permite tomar decisiones informadas, minimizar riesgos de pérdidas y maximizar el retorno de la inversión. Hay que verlo como un detector de inversiones que permitirá comparar las opciones que tenemos y seleccionar las más prometedoras”, comenta Alberto Martínez, CEO de DIAM, fondo de inversión.

El camino hacia el cálculo de la rentabilidad comienza con la identificación detallada de costos. El costo de adquisición es la métrica estándar para todos los cálculos de rentabilidad e incluye el precio de compra, impuestos por la compra y tarifas legales. Igualmente es importante considerar al comprar un terreno los costos de mantenimiento, que incluyen prediales y seguros. Si se planea desarrollar el terreno los costos de esto también es importante considerarlos para algunos de los cálculos.

Lo siguiente es realizar la estimación de ingresos y para ella se debe definir cuál será el propósito del terreno. Si se rentará o no, y qué usos tendrá es algo que debe tomarse en cuenta para, en caso de ir a la venta en un futuro, revisar las tendencias del mercado inmobiliario para su estimación.

El análisis del mercado local e implicaciones fiscales de la compra, tenencia y venta juegan un papel crucial en la evaluación de rentabilidad. Tener un pulso claro sobre cómo la demanda y oferta de propiedades incide en la inversión, teniendo esto en cuenta la rentabilidad se desglosa en dos tipos según comparte DIAM, y cada uno será valioso según la circunstancia en que se encuentre el inversionista y qué quiera conocer:

1) Rentabilidad bruta o Retorno de Inversión (ROI)

Esta se centra en el rendimiento antes de deducir impuestos y otros gastos y es el acercamiento inicial a lo que dejará la inversión. Su cálculo es muy sencillo, ya que solo es necesario tomar los ingresos totales entre el costo de la misma y luego multiplicarlo por 100 [(Ingresos totales / costos de inversión) x 100].

“Este cálculo permite obtener un porcentaje que refleja el rendimiento de la inversión en relación al costo inicial. Un ROI positivo indica ganancia, mientras que el negativo sugiere una pérdida y requiere de un replanteamiento”, añade el CEO de DIAM.

2) Rentabilidad Neta

Por su parte, la rentabilidad neta va un paso más allá, y ofrece una imagen más precisa del rendimiento real tras deducir todos los gastos adicionales e impuestos, que incluyen los costos de adquisición, mantenimiento y desarrollo. Su cálculo requiere tomar los ingresos totales, restarle los gastos totales, incluyendo impuestos, dividirlos entre el costo de inversión y finalmente multiplicar el resultado por 100.

La fórmula es: [(Ingresos totales – Gastos totales) /costo de inversión] x 100.

“Comprender con claridad los diferentes tipos de rentabilidad es la base sólida para la toma de decisiones informadas y exitosas en materia de inversión inmobiliaria, por eso, apoyarse en herramientas tecnológicas y de software o en especialistas para realizar estos cálculos y recibir asesoría es una gran alternativa para alcanzar nuestros objetivos”, concluye Martínez.